Banjir besar per 23 Januari 2026 ini mengingatkan kembali kita untuk lebih selektif memilah mana rumah yang sebaiknya tidak dibeli dan mana rumah yang bisa menjadi tempat tumbuh berkembang keluarga dengan sehat.Di Tangerang,kalau boleh menyebut,Perumahan Total Persada Raya dan Periuk Jaya Damai adalah tempat yang selalu mengalami banjir dari tahun ke tahun.Di Bekasi,9 rumah subsidi terendam banjir,bahkan di Nebraska Terrace,banjir mencapai ketinggian 1-1,5 m.
Bagi sebagian kalangan,mempunyai rumah adalah hasil dari sebuah upaya menabung dalam jangka panjang dan tidak murah.Renovasi dilakukan sedikit demi sedikit,furniture juga diisi sedikit demi sedikit dan sangat disayangkan kalau kemudian itu berakhir karena banjir.Lebih dari itu,membeli rumah bukan hanya soal harga dan bangunan, tetapi juga persepsi pasar jangka panjang. Banyak rumah yang secara teknis layak huni, bahkan legal dan bisa KPR, namun sulit dijual kembali karena faktor non-teknis yang melekat kuat di benak pembeli.
Jika tujuan Anda adalah keamanan nilai aset , kemudahan jual ulang dan kesehatan mental keluarga maka inilah 6 jenis rumah yang sebaiknya tidak dibeli
Table of Contents
1. Rumah Dekat SUTET atau Tower Tegangan Tinggi
Secara teknis,ketika rumah berada di jarak > 100 m,maka rumah tersebut sudah berada di zona aman dari radiasi SUTET.Bahkan menurut Direktorat Jenderal Ketenagalistrikan Kementerian Energi dan Sumberdaya Mineral (ESDM) menerbitkan Peraturan Menteri Nomor 18/2015 jarak aman dari radiasi SUTET adalah > 22 m. Namun persepsi publik telah membentuk ketakutan dengan radiasi SUTET,sehingga rumah yang berada di kawasan jalur SUTET (Saluran Udara Tegangan Ekstra Tinggi) hampir selalu masuk daftar rumah sulit dijual.
Masalah utamanya bukan teknis, melainkan persepsi publik.
- Banyak pembeli mengaitkan SUTET dengan risiko kesehatan
- Ada ketakutan radiasi meskipun jarak sudah relatif aman
- Sebagian bank dan appraiser bersikap lebih konservatif
Akibatnya, pasar pembeli menyempit dan capital gain cenderung lebih lambat dibanding kawasan tanpa isu.Semakin dekat jarak ke SUTET, semakin besar penolakan pasar. Rumah tepat di bawah jalur SUTET adalah yang paling dihindari.Makanya,di Suvarna Sutera dan perumahan lain,jalur SUTET berada di as jalan boulevarda tau ruang terbuka hijau sehingga jauh dari pemukiman warga.
2. Rumah di Daerah Rawan Banjir (termasuk Genangan Tahunan)
Kesalahan beli rumah yang sulit dideteksi adalah memilih rumah di daerah rawan banir.Pada rumah subsidi dengan harga yang sudah ditetapkan pemerintah,maka harga tanah murah adalah faktor utama.Selain jauh dari pusat kota,biasanya menggunakan lahan eks pertanian yang memang lebih rendah dari elevasi jalan.Hal ini yang tidak disadari oleh pembeli,sampai kemudian terjadi banjir yang cukup parah.
Rumah yang pernah atau rutin terkena banjir hampir selalu dikategorikan sebagai rumah yang sebaiknya tidak dibeli untuk investasi jangka panjang.
Alasannya jelas:
- Kerusakan bangunan berulang
- Biaya perawatan tinggi
- Risiko asuransi
- Trauma pembeli sebelumnya
Bahkan setelah dilakukan peninggian atau normalisasi, label “daerah banjir” sulit dihapus dari ingatan pasar.Perlu diingat peninggian tanggul bukan menghilangkan resiko banjir,bahkan menjadi semakin mengerikan ketika tanggul jebol.
Akibatnya, rumah di lokasi ini:
- Lebih lama laku
- Sering harus dijual di bawah harga pasar
- Sulit bersaing dengan kawasan yang bebas banjir
3. Rumah Tepat di Depan atau Sangat Dekat Kuburan
Di Jakarta,keterbatasan hunian terjangkau membuat orang nekat dan tidak peduli dengan rumah dekat kuburan.Namun persepsi publik masih kuat bahwa dekat kuburan adalah salah satu faktor psikologis terkuat dalam pasar properti.Walaupun tidak semua orang mempermasalahkan, faktanya:
- Banyak pembeli langsung menghindar dan mencari laternatif lain
- Alasan yang muncul: tidak nyaman, aura negatif, atau faktor keluarga
Ini menyebabkan:
- Pasar pembeli sangat terbatas
- Waktu jual lebih lama
- Harga sering harus dikoreksi
Untuk rumah tinggal sendiri ,apalagi berada di kota besar dengan kepadatan tinggi,rumah dekat kuburan bisa jadi bukan lagi hal menakutkan dan masih bisa ditoleransi, tetapi untuk aset yang ingin mudah dijual, lokasi ini jelas kurang ideal dan termasuk rumah kurang diminati pasar.
4. Rumah Sangat Dekat Rel Kereta Api
Berbeda dengan rumah dekat stasiun,yang memang dicari karena kemudahan akses,rumah yang berada sangat dekat rel kereta (bukan sekadar satu kawasan, tapi benar-benar dekat) sering masuk kategori rumah sulit dijual.
Keluhan umum yang biasanya dikemukakan calon pembeli rumah dekat rel kereta api:
- Kebisingan berulang
- Getaran bangunan
- Gangguan waktu istirahat
Tentunya berbeda dengan penghuni yang sudah beradaptasi dengan lingkungan dan merasa bukan sebagai gangguan,namun calon pembeli akan menempatkan rumah lokasi ini bukan sebagai prioritas utama.Meskipun sebagian rumah masih laku, biasanya:
- Dibeli karena harga murah
- Target pasar terbatas
- Kenaikan harga tidak secepat kawasan lain
Untuk jangka panjang, faktor kenyamanan ini menjadi penghambat nilai.
5. Rumah Dekat Bandara atau Jalur Penerbangan Aktif
Untuk yang sering mengalami penerbangan paling pagi,dekat bandara sering dianggap sangat strategis.Namun untuk hunian dalam kategori sangat dekat,misal hanya beberapa meter dari pagar perimeter,rumah dengan kategori tersebut justru menjadi rumah kurang diminati pasar.
Masalah utama:
- Kebisingan pesawat
- Jam operasional panjang
- Getaran suara
Di mata pasar:
- Tidak semua orang sanggup beradaptasi
- Buyer keluarga sering mundur atau menjadi prioritas kedua.
Akibatnya, rumah di area ini cenderung lebih cocok untuk fungsi tertentu (sewa, transit) dibanding investasi capital gain.
6. Rumah Terlalu Dekat Fasilitas Umum yang Sangat Aktif (Tempat Ibadah, Pasar, Terminal)
Ini poin yang sering menimbulkan perdebatan.Dekat tempat ibadah atau fasilitas umum bukan selalu buruk, tetapi bisa menjadi faktor penghambat jika:
- Skala sangat besar dan aktif
- Jalan sempit
- Parkir sering mengganggu
- Aktivitas berlangsung hingga malam atau dini hari
Sebagian pembeli menghindari karena faktor kebisingan dan kepadatan.Dampaknya bukan penolakan total, tetapi:
- Pasar menjadi lebih tersegmentasi
- Capital gain bisa lebih lambat di segmen menengah ke atas
7. Lokasi dengan Riwayat “Cerita Negatif”
Ini tidak selalu terkait fisik, tapi narasi publik juga kuat memengaruhi:
Contoh dari diskusi komunitas:
- Rumah dengan cerita *“terjadi kejadian kriminal” / angker / ada bangunan horror di dekatnya sering jadi rumor yang menurunkan kepercayaan pembeli.
- Diskusi netizen menyebut misalnya dekat jembatan besar, tempat dengan urban legend, atau lokasi yang dianggap “kurang nyaman” karena cerita lokal.
Ini bukan data formal, tetapi persepsi sosial ini nyata dan punya efek pada minat pasar.
Kesimpulan: Bukan Rumahnya yang Salah, Tapi Pasarnya
Banyak rumah di atas tetap layak huni dan legal, namun jika tujuan Anda adalah:
- Mudah dijual kembali
- Aman untuk KPR buyer berikutnya
- Capital gain jangka panjang
Maka jenis-jenis rumah di atas perlu dipertimbangkan dengan sangat hati-hati.
Dalam properti, persepsi pasar sering kali lebih kuat daripada fakta teknis.
Sebelum membeli, tanyakan satu hal penting: “Apakah rumah ini mudah dijual kembali ke orang yang tidak mengenal saya?”Jika jawabannya ragu, maka itulah tanda risiko sebenarnya.
