Serah terima rumah baru dari developer bukan sekadar formalitas menerima kunci. Pada tahap inilah hak konsumen ditentukan, karena sejak Berita Acara Serah Terima (BAST) ditandatangani, masa garansi rumah mulai berjalan.Di sinilah perlunya konsumen menyusun Checklist Serah Terima Rumah Baru untuk panduan melakukan pemeriksaan menyeluruh terhadap kualitas rumah yang diterima dari developer.
Banyak pemilik rumah baru baru menyadari masalah serius seperti kebocoran atap, pipa air bocor, keramik kopong, hingga sanitasi bermasalah setelah rumah dihuni. Padahal, sebagian besar cacat tersebut seharusnya menjadi tanggung jawab developer jika ditemukan dan dicatat saat serah terima.
Artikel ini menyajikan checklist serah terima rumah baru yang komprehensif, disusun dari sudut pandang perlindungan konsumen, agar Anda tidak dirugikan secara teknis maupun finansial.
Table of Contents
Apa Itu Serah Terima Rumah dan Masa Garansi Rumah Developer
Serah terima rumah adalah proses penyerahan unit rumah dari developer kepada konsumen yang dibuktikan melalui Berita Acara Serah Terima Rumah (BAST). Dokumen ini mencantumkan:
- Kondisi rumah saat diserahkan
- Tanggal mulai masa garansi
- Catatan perbaikan atau kekurangan (jika ada)
Masa Garansi Rumah Developer
Secara umum, masa garansi rumah mencakup:
- Kebocoran atap dan rembesan dinding
- Instalasi air bersih dan sanitasi
- Instalasi listrik
- Cacat konstruksi non-struktural
Catatan penting: detail masa garansi rumah berbeda antar developer.
Checklist Serah Terima Rumah Baru dari Developer secara teknis
Berikut cara chek rumah sebelum ditempati :
1.Cek Rumah Baru Saat Musim Hujan untuk Deteksi Rembesan
Serah terima rumah saat musim hujan ekstrem justru ideal karena kondisi bangunan diuji secara nyata.
Periksa secara menyeluruh:
- Atap dan plafon
- Pertemuan dinding dan kusen
- Tembok luar dan dalam rumah
Rembesan sekecil apa pun harus dicatat, karena hampir selalu memburuk seiring waktu.
2.Cara Cek Kebocoran Pipa Air PDAM di Rumah Baru
Langkah sederhana namun krusial:
- Tutup semua kran air di rumah
- Buka kran induk PDAM
- Amati meteran air
Jika meteran tetap berputar, berarti ada kebocoran pipa tertanam di dinding atau lantai. Masalah ini sering tidak disadari dan berujung pada tagihan air yang membengkak.
3.Pemeriksaan Sistem Sanitasi, Septic Tank, dan Sumur Resapan
Sistem sanitasi yang buruk berdampak langsung pada kenyamanan dan kesehatan.
Yang wajib dicek:
- Floor drain kamar mandi, dapur, dan teras
- Kemiringan lantai menuju floor drain
- Tidak ada genangan setelah disiram air
Posisi Septic Tank dan Sumur Resapan
Pastikan:
- Lokasi septic tank dan sumur resapan jelas
- Jarak aman dari sumber air bersih
- Tidak berada di bawah bangunan utama
Ventilasi Septic Tank
Ventilasi septic tank wajib ada dan tidak tertutup plester. Ventilasi yang buruk menyebabkan bau menyengat dan gangguan pada kloset.
4.Cara Test Instalasi Listrik Rumah Baru agar Tidak Jeglek
Instalasi listrik yang buruk berisiko korsleting dan kebakaran.
Langkah pengujian:
- Nyalakan semua titik lampu dan stop kontak
- Uji beban dengan AC, kulkas, dan mesin cuci secara bersamaan
- Perhatikan MCB, apakah normal atau sering turun (jeglek)
Jika MCB sering turun, ada indikasi pembagian beban yang tidak benar.
5.Standar Kualitas Plesteran dan Dinding Rumah Komersial
Sebagai pembeli rumah komersial, konsumen berhak atas kualitas finishing yang rapi dan sempurna.
Periksa:
- Kerataan dinding (gunakan waterpass bila perlu)
- Presisi siku bangunan
- Retak rambut vs retak struktural
Retak diagonal besar atau retak tembus patut dicurigai sebagai masalah struktur.
6.Kualitas Cat dan Finishing Dinding Rumah Baru
Cat bukan sekadar estetika, melainkan indikator kualitas pekerjaan.
Periksa:
- Warna konsisten dan tidak belang
- Tidak menggelembung atau mengelupas
- Tidak ada bekas dempul kasar
Cat yang menggembung sering menandakan kelembapan di balik dinding.
7.Cara Mendeteksi Keramik Kopong Saat Serah Terima
Keramik kopong akan retak dan pecah dalam waktu singkat.
Cara uji sederhana:
- Jatuhkan kelereng atau ketuk lantai
- Bunyi nyaring dan pantulan tajam menandakan keramik kosong
- Bunyi solid menandakan pemasangan baik
Tandai seluruh area bermasalah untuk dicatat dalam BAST.
8.Cek Pintu, Jendela, dan Kusen agar Presisi dan Tidak Seret
Lakukan uji buka-tutup berulang:
- Tidak ada gesekan atau derit
- Kunci dan engsel berfungsi baik
- Tidak ada celah berlebihan antara daun dan kusen
Masalah kusen biasanya semakin parah setelah rumah dihuni.
9.Pemeriksaan Plafon dan Rangka Atap
Periksa:
- Kerataan plafon
- Sambungan plafon dengan dinding
- Rangka plafon kokoh dan tidak bergelombang
Tekan ringan beberapa titik untuk memastikan tidak ada bagian yang longgar.
10.Checklist Lingkungan dan Utilitas Kawasan Perumahan
Lingkungan adalah bagian dari rumah yang sering diabaikan saat serah terima.
Periksa saat hujan:
- Drainase lingkungan
- Akses jalan (tidak tergenang)
- Saluran air kawasan
Pastikan juga:
- Penerangan jalan umum
- Fasilitas yang dijanjikan developer tersedia
Masalah lingkungan hampir selalu sulit diklaim setelah rumah dihuni.
Checklist Administrasi Serah Terima Rumah
Pastikan Anda menerima atau mencatat:
- BAST lengkap dengan tanggal mulai garansi
- Spesifikasi teknis bangunan
- Mekanisme dan PIC pengajuan komplain
- IMB/PBG dan site plan (jika tersedia)
Semua temuan harus tertulis, bukan hanya janji lisan.
Kesalahan Umum Saat Serah Terima Rumah Baru
1.Menandatangani Berita Acara Serah Terima (BAST) tanpa melakukan pemeriksaan awal rumah baru.
Penandatanganan Berita Acara Serah Terima Rumah baru sebaiknya dilakukan setelah melakukan pemeriksaan fisik rumah baru.Dengan demikian saat penandatangan BAST rumah,konsumen sudah mempunyai catatan hasil pemeriksaan fisik rumah dengan dilengkapi eviden berupa foto dan video.
2.Tidak mendokumentasikan temuan dengan foto atau video
Dengan membuat dokumentasi foto dan video secara detail,dokumentasi bisa menjadi bukti before dan after.Tandai secara detail setiap masing-masing bagian rumah.Utarakan catatan atas kondisi rumah yang ada.
3.Menganggap cacat kecil sebagai hal sepele
Tidak salah untuk bersikap perfreksionis dalam pembelian rumah.Jangan mudah berkompromi atau bertoleransi terhadap cacat fisik sebuah bangunan rumah baru.
4.Tidak memahami batas masa garansi
Masa garansi dan ketentuan garansi biasanya tercantum di Berita Acara Serah Terima.Pastikan masa garansi dan mekanismenya.
Meski masa garansi baru berlaku setelah BAST, temuan yang tidak dicatat saat serah terima sering dianggap sebagai kerusakan akibat pemakaian, bukan tanggung jawab developer.
FAQ: Pertanyaan Umum tentang Serah Terima Rumah Baru
Apa saja yang harus dicek saat serah terima rumah baru?
Bangunan, instalasi air dan listrik, sanitasi, finishing, lingkungan, serta dokumen administrasi harus diperiksa secara menyeluruh.
Kapan waktu terbaik melakukan serah terima rumah?
Saat musim hujan, karena kebocoran, rembesan, dan masalah drainase dapat terdeteksi dengan jelas.
Apakah rumah baru masih bisa dikomplain setelah BAST?
Bisa, selama masih dalam masa garansi dan temuan dilaporkan sesuai prosedur developer.
Berapa lama masa garansi rumah dari developer?
Umumnya 3–6 bulan untuk non-struktural, tergantung kebijakan developer dan perjanjian awal.
Penutup
Checklist serah terima rumah baru bukan sikap berlebihan, melainkan langkah perlindungan hak konsumen. Developer yang profesional seharusnya siap menerima komplain berbasis data dan dokumentasi.
Semakin teliti Anda saat serah terima, semakin kecil risiko kerugian di kemudian hari.
