Pertanyaan ini diajukan oleh seorang konsumen yang tertarik dengan sebuah ruko murah di dekat Stasiun Daru.Setelah melakukan kunjungan survey,melihat akses masuk lokasi,potensi captive market dan bangunan fisik ruko,sampailah kepada harga dan cara bayar.Konsumen kemudian menanyakan mengapa properti tidak mendapat free PPN DTP.Pertanyaan yang wajar,mengingat tahun 2026 ini pembelian properti mendapatkan free PPN berdasarkan PMK Nomor 90 tahun 2025.
Table of Contents
Properti yang mendapatkan Free PPN Ditanggung Pemerintah (PPN DTP)
Dalam PMK Nomor 90 tahun 2025 disebutkan bahwa insentif PPN DTP diberikan untuk:
- rumah tapak
- rumah susun (apartemen)
Definisi rumah tapak itu:
bangunan gedung berupa rumah tinggal atau rumah deret baik bertingkat maupun tidak bertingkat, termasuk bangunan tempat tinggal yang
sebagian dipergunakan sebagai toko atau kantor
Sama halnya dengan rumah tapak, rumah susun yang mendapatkan free PPN DTP adalah unit rumah susun yang berfungsi sebagai hunian.
Perlu digarisbawahi: definisi “rumah tapak” di atas sebenarnya mencakup ruko/rukan, selama sebagian bangunannya tetap berfungsi sebagai tempat tinggal (konsep mix-used). Jadi bukan berarti semua ruko otomatis tidak bisa dapat insentif — yang tidak bisa adalah ruko yang murni komersial.
Lalu, kenapa ruko di dekat Stasiun Daru ini tidak mendapatkan free PPN? Berikut 6 kemungkinan penyebabnya.
Penyebab properti tidak mendapat free PPN DTP
1.Bangunan murni komersial
PMK 90/2025 memberikan insentif untuk rumah tapak, termasuk rumah tapak yang sebagian difungsikan sebagai usaha (mix-used). Namun jika sebuah ruko tidak memiliki unsur fungsi hunian sama sekali — murni bangunan usaha — maka secara definisi ia tidak masuk kategori “rumah tapak” dan tidak berhak atas insentif ini.
Dalam praktiknya, PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) sering menjadi indikator pendukung untuk menilai fungsi bangunan ini — ruko mix-used biasanya memiliki PBG hunian atau campuran, sementara ruko murni komersial memiliki PBG komersial. Perlu dicatat, PBG bukan kriteria yang disebutkan secara eksplisit dalam bunyi pasal PMK, melainkan salah satu bukti pendukung yang lazim dipakai di lapangan untuk menentukan fungsi sesungguhnya dari sebuah bangunan.
2.Developer tidak mengikuti skema Free PPN DTP
Skema free PPN ini tidak otomatis berlaku begitu saja — melainkan harus diproses dan didaftarkan oleh developer selaku Pengusaha Kena Pajak (PKP) penjual. Developer wajib:
- Mendapatkan kode identitas rumah (KIR) dari aplikasi SIKUMBANG (Kementerian PU) atau BP Tapera
- Menerbitkan faktur pajak berkode transaksi 07 dengan keterangan PPN DTP berdasarkan PMK 90/2025
- Mendaftarkan BAST (Berita Acara Serah Terima) pada aplikasi SIKUMBANG
- Melaporkan realisasi insentif tersebut dalam SPT Masa PPN ke DJP
Apabila salah satu tahapan ini tidak dilakukan — baik karena developer memang menilai objeknya tidak qualified, karena beban administrasi, atau alasan bisnis lainnya — maka penyerahan tersebut dianggap tidak mengikuti skema PPN DTP, dan pembeli tidak mendapatkan fasilitas ini. Ini murni pilihan bisnis developer, bukan kewajiban yang bisa dituntut oleh pembeli.
3.Timing tidak masuk periode insentif
Periode insentif PPN DTP untuk tahun anggaran 2026 berlaku sejak 1 Januari 2026 sampai dengan 31 Desember 2026. Penyerahan hak secara nyata (dibuktikan dengan BAST) harus terjadi dalam rentang waktu tersebut agar berhak atas insentif ini. Transaksi yang serah terimanya jatuh di luar periode ini tidak akan mendapat fasilitas PPN DTP, meskipun objek dan dokumennya lengkap.
4.Harga properti diatas ketentuan
Ini poin yang paling sering disalahpahami, jadi perlu dijelaskan detail. Ketentuan harga berlaku sama untuk rumah tapak maupun rumah susun — bukan dua plafon terpisah:
- Batas harga jual maksimal: Rp5 miliar, untuk rumah tapak maupun rumah susun. Jika harga jual melebihi Rp5 miliar, seluruh transaksi tidak berhak atas insentif ini sama sekali.
- Plafon insentif 100%: hanya berlaku untuk bagian harga jual sampai dengan Rp2 miliar. Jika harga jual berada di antara Rp2–5 miliar, maka selisih harga di atas Rp2 miliar tetap dikenakan PPN normal yang dibayar oleh pembeli.
Contoh perhitungan dari DJP: jika membeli rumah seharga Rp2,5 miliar, maka PPN yang tetap harus dibayar pembeli adalah 11% dari selisih Rp500 juta (bagian di atas Rp2 miliar) = Rp55 juta. Sementara porsi Rp2 miliar pertama sepenuhnya bebas PPN.
5.Perolehan lebih dari 1 rumah tapak atau 1 rumah susun
Insentif PPN DTP berlaku untuk setiap 1 orang pribadi atas perolehan 1 unit rumah tapak atau 1 unit rumah susun. Jika seseorang membeli lebih dari satu unit dalam periode yang sama, unit kedua dan seterusnya tidak lagi berhak atas insentif ini.
6.Developer tidak kena PKP
Kewajiban memungut PPN — dan karenanya kemungkinan memanfaatkan fasilitas PPN DTP — hanya berlaku untuk penjual yang berstatus Pengusaha Kena Pajak (PKP). Developer dengan omzet tahunan di bawah Rp4,8 miliar tidak wajib dikukuhkan sebagai PKP, sehingga tidak pernah memungut PPN sejak awal. Dalam kondisi ini, harga jual yang “bebas PPN” bukan karena insentif pemerintah, melainkan karena transaksi tersebut memang berada di luar skema PPN sejak awal.
Namun perlu dicatat: skenario ini jarang berlaku untuk developer skala menengah-besar yang mengembangkan ratusan unit rumah (campuran subsidi dan komersial) — omzet tahunan mereka hampir pasti sudah jauh melampaui ambang batas tersebut, sehingga mereka umumnya sudah berstatus PKP.
Catatan penting untuk pembeli: Karena PPN DTP sifatnya fasilitas yang harus diurus PKP penjual — bukan hak otomatis — sebelum menandatangani PPJB/AJB, pastikan untuk menanyakan langsung kepada developer:
- Apakah unit ini sudah memiliki kode identitas rumah (KIR) yang terdaftar di SIKUMBANG/BP Tapera?
- Apakah harga yang ditawarkan sudah termasuk PPN atau belum?
- Jika developer tidak mengikuti skema ini, apa alasannya — apakah karena objek dinilai tidak qualified, atau murni soal administrasi?
Jawaban atas tiga pertanyaan ini akan menentukan apakah Anda benar-benar membayar harga yang bebas PPN, atau harga yang sudah termasuk PPN normal tanpa Anda sadari.
