Kenapa Properti Tidak Mendapat Free PPN DTP 2026? Ini 6 Penyebabnya

Pertanyaan ini diajukan oleh seorang konsumen yang tertarik dengan sebuah ruko murah di dekat Stasiun Daru.Setelah melakukan kunjungan survey,melihat akses masuk lokasi,potensi captive market dan bangunan fisik ruko,sampailah kepada harga dan cara bayar.Konsumen kemudian menanyakan mengapa properti tidak mendapat free PPN DTP.Pertanyaan yang wajar,mengingat tahun 2026 ini pembelian properti mendapatkan free PPN berdasarkan PMK Nomor 90 tahun 2025.

---

Apa Itu PPN DTP 2026?

PPN DTP 2026 adalah insentif pajak dari pemerintah di mana Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas pembelian properti baru ditanggung oleh pemerintah (PPN DTP).Sedangkan istilah “free PPN” yang dimaksud konsumen di atas adalah istilah pemasaran/populer yang lazim digunakan dalam keseharian.

Dalam PMK Nomor 90 tahun 2025 disebutkan bahwa insentif PPN DTP diberikan untuk:

• rumah tapak
• rumah susun (apartemen)

Definisi rumah tapak itu:

bangunan gedung berupa rumah tinggal atau rumah deret baik bertingkat maupun tidak bertingkat, termasuk bangunan tempat tinggal yang
sebagian dipergunakan sebagai toko atau kantor

Sama halnya dengan rumah tapak, rumah susun yang mendapatkan free PPN DTP adalah unit rumah susun yang berfungsi sebagai hunian.

---

Apakah Ruko Bisa Mendapat PPN DTP?

Ruko (rumah toko) bisa mendapatkan fasilitas free PPN atau Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP), tetapi hanya jika ruko tersebut dikategorikan sebagai bangunan tempat tinggal yang sebagian fungsinya dipakai sebagai toko atau kantor, dan bukan bangunan komersial murni

Syarat Ruko Mendapat Free PPN

Agar pembelian ruko bisa menikmati insentif PPN DTP, unit tersebut wajib memenuhi ketentuan berikut:

• Fungsi ganda: Sebagian bangunan ruko benar-benar digunakan sebagai tempat tinggal/hunian.
• Harga jual: Maksimal Rp5 miliar per unit.
• Kondisi unit: Unit baru, siap huni, dan diserahkan pertama kali oleh Pengusaha Kena Pajak (PKP) penjual (belum pernah dipindahtangankan).
• Kode identitas: Memiliki kode identitas rumah dari aplikasi kementerian terkait (PUPR/Tapera).
• Waktu penyerahan: Telah dilakukan Berita Acara Serah Terima (BAST) sesuai periode ketentuan yang berlaku.

Lalu, kenapa ruko di dekat Stasiun Daru ini tidak mendapatkan free PPN? Setelah melihat ketentuan PPN DTP, ada beberapa kemungkinan penyebab yang perlu dipahami pembeli.

6 Penyebab Properti Tidak Mendapat Free PPN DTP

1.Objek bukan rumah tapak yang memenuhi ketentuan

PMK 90/2025 memberikan insentif untuk rumah tapak, termasuk rumah tapak yang sebagian difungsikan sebagai usaha (mix-used). Namun jika sebuah ruko tidak memiliki unsur fungsi hunian sama sekali — murni bangunan usaha — maka secara definisi ia tidak masuk kategori “rumah tapak” dan tidak berhak atas insentif ini.

Dalam praktiknya, PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) sering menjadi indikator pendukung untuk menilai fungsi bangunan ini — ruko mix-used biasanya memiliki PBG hunian atau campuran, sementara ruko murni komersial memiliki PBG komersial. Perlu dicatat, PBG bukan syarat PPN DTP yang secara eksplisit disebut dalam PMK 90/2025. Namun, dokumen perizinan bangunan dapat menjadi salah satu dokumen pendukung untuk melihat fungsi bangunan ketika menilai apakah suatu objek benar-benar termasuk rumah tapak atau bangunan komersial.

2.Developer tidak mengurus persyaratan PPN DTP

Skema free PPN ini tidak otomatis berlaku begitu saja — melainkan harus diproses dan didaftarkan oleh developer selaku Pengusaha Kena Pajak (PKP) penjual. Developer wajib:

• Mendapatkan kode identitas rumah (KIR) dari aplikasi SIKUMBANG (Kementerian PU) atau BP Tapera
• Menerbitkan faktur pajak berkode transaksi 07 dengan keterangan PPN DTP berdasarkan PMK 90/2025
• Mendaftarkan BAST (Berita Acara Serah Terima) pada aplikasi SIKUMBANG
• Melaporkan realisasi insentif tersebut dalam SPT Masa PPN ke DJP

Apabila kewajiban tersebut tidak dipenuhi, fasilitas PPN DTP tidak dapat diterapkan pada penyerahan tersebut, sehingga pembeli tidak mendapatkan fasilitas PPN DTP. Objek dan transaksi harus memenuhi persyaratan, dan PKP penjual harus memenuhi kewajiban administratif yang ditentukan dalam PMK.

3.Timing tidak masuk periode insentif

Periode insentif PPN DTP untuk tahun anggaran 2026 berlaku sejak 1 Januari 2026 sampai dengan 31 Desember 2026. Penyerahan hak secara nyata (dibuktikan dengan BAST) harus terjadi dalam rentang waktu tersebut agar berhak atas insentif ini. Transaksi yang serah terimanya jatuh di luar periode ini tidak akan mendapat fasilitas PPN DTP, meskipun objek dan dokumennya lengkap.

Selain tanggal serah terima, pembeli juga perlu memperhatikan tanggal pembayaran pertama. Jika uang muka atau cicilan pertama telah dibayar sebelum 1 Januari 2026, transaksi tersebut tidak memenuhi ketentuan PPN DTP 2026.

4.Harga properti diatas ketentuan

Ini poin yang paling sering disalahpahami, jadi perlu dijelaskan detail. Ketentuan harga berlaku sama untuk rumah tapak maupun rumah susun — bukan dua plafon terpisah:

• Batas harga jual maksimal: Rp5 miliar, untuk rumah tapak maupun rumah susun. Jika harga jual melebihi Rp5 miliar, seluruh transaksi tidak berhak atas insentif ini sama sekali.
• Plafon insentif 100%: hanya berlaku untuk bagian harga jual sampai dengan Rp2 miliar. Jika harga jual berada di antara Rp2–5 miliar, maka selisih harga di atas Rp2 miliar tetap dikenakan PPN normal yang dibayar oleh pembeli.

Contoh perhitungan dari DJP: jika membeli rumah seharga Rp2,5 miliar, maka PPN yang tetap harus dibayar pembeli adalah 11% dari selisih Rp500 juta (bagian di atas Rp2 miliar) = Rp55 juta. Sementara porsi Rp2 miliar pertama sepenuhnya bebas PPN.

Harga Properti	PPN DTP
≤ Rp2 M	100% PPN atas bagian harga sampai Rp2 M ditanggung pemerintah
> Rp2 M – Rp5 M	Bagian sampai Rp2 M mendapat PPN DTP; bagian di atas Rp2 M tidak
> Rp5 M	Tidak memenuhi batas harga PPN DTP

5.Perolehan lebih dari 1 rumah tapak atau 1 rumah susun

Insentif PPN DTP berlaku untuk setiap 1 orang pribadi atas perolehan 1 unit rumah tapak atau 1 unit rumah susun. Jika seseorang membeli lebih dari satu unit dalam periode yang sama, unit kedua dan seterusnya tidak lagi berhak atas insentif ini.

6.Penjual bukan Pengusaha Kena Pajak (PKP)

Kewajiban memungut PPN — dan karenanya kemungkinan memanfaatkan fasilitas PPN DTP — hanya berlaku untuk penjual yang berstatus Pengusaha Kena Pajak (PKP). Developer dengan omzet tahunan di bawah Rp4,8 miliar tidak wajib dikukuhkan sebagai PKP, sehingga tidak pernah memungut PPN sejak awal. Dalam kondisi ini, harga jual yang “bebas PPN” bukan karena insentif pemerintah, melainkan karena transaksi tersebut memang berada di luar skema PPN sejak awal.

Namun perlu dicatat: skenario ini jarang berlaku untuk developer skala menengah-besar yang mengembangkan ratusan unit rumah (campuran subsidi dan komersial) — omzet tahunan mereka hampir pasti sudah jauh melampaui ambang batas tersebut, sehingga mereka umumnya sudah berstatus PKP.

---

Apakah rumah yang mendapat PPN DTP boleh dijual kembali?

PPN DTP bukan hanya memiliki persyaratan pada saat transaksi awal. PMK 90/2025 juga memberikan pembatasan setelah rumah diserahterimakan. Rumah tapak atau satuan rumah susun yang telah memperoleh fasilitas PPN DTP tidak boleh dipindahtangankan dalam jangka waktu satu tahun sejak tanggal penyerahan.

Ketentuan ini pada dasarnya merupakan mekanisme untuk mencegah fasilitas PPN DTP digunakan untuk transaksi spekulatif atau jual-beli cepat. Jika rumah dipindahtangankan dalam periode tersebut, fasilitas PPN DTP yang sebelumnya diberikan dapat menjadi tidak berlaku dan PPN yang sebelumnya ditanggung pemerintah dapat ditagihkan kembali sesuai ketentuan.

Jadi, ini bukan berarti PPN baru dikenakan ketika rumah dijual kembali. Yang menjadi persoalan adalah fasilitas PPN DTP pada transaksi pertama dapat gugur karena terjadi pelanggaran atas ketentuan setelah penyerahan.

---

Checklist Sebelum Membeli Properti dengan PPN DTP

Catatan penting untuk pembeli: Karena PPN DTP sifatnya fasilitas yang harus diurus PKP penjual — bukan hak otomatis — sebelum menandatangani PPJB/AJB, pastikan untuk menanyakan langsung kepada developer:

1. Apakah unit ini memiliki KIR?
2. Apakah unit termasuk rumah tapak yang memenuhi PMK 90/2025?
3. Apakah developer berstatus PKP?
4. Apakah harga yang ditawarkan sudah termasuk PPN?
5. Berapa PPN yang sebenarnya harus saya bayar?
6. Apakah BAST akan dilakukan dalam periode 1 Januari–31 Desember 2026?
7. Apakah developer akan menerbitkan Faktur Pajak dengan mekanisme PPN DTP?

Jawaban atas tiga pertanyaan ini akan menentukan apakah Anda benar-benar membayar harga yang bebas PPN, atau harga yang sudah termasuk PPN normal tanpa Anda sadari.

---

FAQ